A Elkészült az MTK Sportpark bejegyzés először Projektmenedzsment, ingatlan tanácsadás - 3E International Kft. Budapest-én jelent meg.

Budapest vonzereje továbbra is töretlen a nemzetközi ingatlanpiacon

A Így zajlott a XX. Property Investment Forum bejegyzés először Projektmenedzsment, ingatlan tanácsadás - 3E International Kft. Budapest-én jelent meg.

A Megjelent az Octogon Magazin legújabb száma, benne a Richter irodaház részletes bemutatásával bejegyzés először Projektmenedzsment, ingatlan tanácsadás - 3E International Kft. Budapest-én jelent meg.

Milyen esetekben lehet szükséges/hasznos ez a szolgáltatás?

Egy ingatlan megvásárlása komoly döntési folyamat eredménye, hiszen sokszor többmillió eurós üzletről van szó. Egy ilyen döntés meghozatala során a legfontosabb, hogy tudjuk, hogy mit veszünk meg, és mennyiért. Az ár természetesen egy alkufolyamat tárgyát képezi, de ahhoz, hogy jól alkudozhassunk, tudnunk kell a legfontosabb információkat az ingatlan vonatkozásában. Az egyik ilyen, hogy korához képest milyen állapotban van az adott ingatlan, és ebben a 3E Group TDD szolgáltatása kiemelt jelentőségű lehet.

Mi a különbség az „LDD” és a „TDD” között?

Az „LDD”, vagyis a jogi átvilágítás során olyan kérdéseket vizsgálunk meg, hogy vannak-e terhek az ingatlanon, vagy esetleg van-e bárkinek, például az államnak elővásárlási joga, ami befolyásolhatja az ingatlan értékét.

A „TDD”, vagyis a műszaki átvilágítás az angol „Technical Due Diligence” kifejezés rövidítése. A due diligence jelentése magyarul nem más, mint „kellő mélységű”, „kellő gondosságú” – tehát az átvilágításnak olyannak kell lennie, mint egy röntgen-, de inkább egy korszerű MR vizsgálat.  Fel kell tárnunk minden hibát, kockázatot, egyéb műszaki körülményt, amely az ingatlan jelenlegi, és későbbi értékét befolyásolhatja.

Az ingatlan változik, ahogy egy emberi test is, idővel elavul, öregszik. Azonban az állapotát nagy mértékben befolyásolja a karbantartás minősége és gyakorisága.

Milyen részterületekre terjed ki egy műszaki átvilágítás, és milyen kockázatokat vizsgáltok?

A Technical Due Diligence felülvizsgálat különböző mérnöki szakágakra terjed ki, úgy, mint építészet, statika, gépészet, elektromosság, gyengeáram, stb. – gyakorlatilag a szakma minden részét felöleli. Az építészeti résznél azt is meg szoktuk vizsgálni, hogy az adott ingatlan bővíthető-e, hiszen ez egy többlet értéket jelenthet a jövőben, ha például rá lehet építeni egy emeletet vagy a szabályozás megenged további beépíthetőséget.

A potenciálisan kockázatot rejtő tényezők köre rendkívül széles lehet. Volt már olyan projekt is, ahol az ingatlan egy korábbi szovjet laktanya területén helyezkedett el, így meg kellett vizsgálnunk, hogy van-e ott radioaktív sugárzás.

A TDD keretében azt is meg tudjuk vizsgálni, hogy milyen várható fenntartási költségei lehetnek egy épületnek. Különösen manapság lehet ennek jelentősége, amikor az energiaárak igen magasak.

Milyen dokumentumokból dolgoztok?

Egy megfelelő minőségű, komplett, digitalizált tervdokumentáció nagyon fontos az átvilágításnál. Ez olyan, mint egy használt autóvásárlás előtt a szervizkönyv, amiben minden korábbi olajcsere és szerviz szépen dokumentálva van. Mindenképp pozitív, ha egy ingatlan esetében ugyanaz a cég végezte a karbantartást, mert ez is egy kockázati tényező lehet. Tervdokumentáció hiányában nem tudjuk egy ingatlanról, hogy például milyen az alapozása, nem tudjuk a teherbírását, ami fontos, ha esetleg még szeretnénk ráépíteni. Lézerszkennerrel hatékonyan fel tudjuk ugyan mérni az épületet, de minden lényegi információhoz nem jutunk így hozzá, hiszen az eltakart részeket a szkennelés sem tudja feltárni.

Több olyan projektünk is volt, ahol az ingatlan értékesítése előtt a tulajdonos azzal bízott meg bennünket, hogy tegyük rendbe, kutassuk fel a tervdokumentációt. Ilyenkor megnézzük, hogy mi és hol lehet még elérhető, esetleg bérelt  tervtárban kell felkutatnunk a hiányzó terveket.

Jellemzően milyen projektek kapcsán rendelik meg ezt a szolgáltatást, és milyen ügyfélkörben?

Soha nincs két egyforma projekt, vizsgáltunk már több, mint százéves épületet is. Van, hogy az ügyfél több ingatlant szeretne vásárolni, vagy adott esetben egy kész logisztikai csarnokot szeretne megvenni, és átalakítani gyártóüzemmé. Ilyenkor azt kell megvizsgálnunk, hogy az adott épület és meglévő közműhálózata elvileg alkalmas-e átalakítást követően egy más funkcióra, van-e elég kapacitás elektromos szempontból, van-e elég víz, stb.

Az ügyfeleink jellemzően befektető- vagy ingatlanfejlesztő cégek, külföldi gyártócégek, akik Magyarországon szeretnének beruházásokat létrehozni. Ők ilyenkor egy zöldmezős beruházás keretében egy fejlesztési TDD-t végeztetnek, amiben megnézzük, hogy milyen minősítésű a terület, az építési-szabályzási terv megengedi-e az adott jellegű ipari fejlesztést, elegendő-e a telek mérete, van-e megfelelő közút csatlakozás, közműcsatlakozási lehetőségek, stb. Ez egy telekfejlesztésre vonatkozó vizsgálat. A szolgáltatás díja természetesen mindig attól függ, hogy milyen mélységű és részletességű TDD-t készíttet a megrendelő. Fontos, hogy tudja, hogy mit szeretne, és mi a beruházás célja.

Nemzetközi projektjeink is vannak, egy korábbi megbízónk például a volt Jugoszlávia területén szeretett volna meglévő létesítményeket kielemezni, és az eredményeink arra utaltak, hogy ilyen léptékű fejlesztést nem érdemes ott véghez vinni – ezeknek a projekteknek is nagyon nagy jelentősége van az ügyfél szempontjából, hiszen ha nem tudsz kiszámítható profitot felmutatni, akkor ne tervezz kiszámíthatatlan kiadásokat.

A 3E Group-on belül milyen csapattal végzitek ezt a TDD szolgáltatást, és nagyjából mennyi az időigénye egy átvilágításnak?

A potenciális ügyfeleink részére a 3E stabil belső csapata mellett a meglévő szakmai alvállalkozó partnereink közül minden szakág vonatkozásában tudtunk megfelelő szakértelmet biztosítani. Van egy jól kidolgozott belső átvilágítási rendszerünk ezekre a feladatokra, kockázatértékelő stratégiánk, egy kellő mélységű, tényszerű jelentési formánk.

Egy TDD átfutási ideje attól függ, mennyire bonyolult, hány helyszíni bejárásra van szükség, de általában 4-6 hét szükséges a draft jelentés elkészültéig. Az ügyfélnek általában egy hét áll rendelkezésére, hogy ezt átnézze, és kérdéseket tegyen fel, majd ezt követi a végső riport.

Milyen eredménye lehet egy átvilágításnak?

A műszaki átvilágítás eredménye akkor megfelelő, ha meg tudjuk mondani, hogy milyen szinten van elhasználódva az épület, milyen volt a karbantartása, milyen kockázatok várhatóak műszaki szempontból, pl. vizesedések, beázások, süllyedések, elavult gépészeti berendezések cseréje stb. bármi olyan tényező, ami az ingatlan értékét jelentősebben befolyásolja.

Vannak esetek, amikor a tulajdonos csak egy előzetes jelentést kér, egy ún. „red flag reportot”, aminek az angol rövidítése „RFR”. Ebben csak a legfontosabb dolgokat vizsgáljuk meg, és egy excel táblázat formájában, egy alacsonyabb díjért cserébe kap az ügyfél egy előzetes áttekintést. Ha a Red Flag Report-ban kiütközik egy kizáró ok, a projekt meghiúsul, képletesen fellendül a piros zászló.  Ennek tudatában már nincs értelme további időt és pénzt  pazarolni a részletes vizsgálatra.

A megbízó számára fontos, hogy a TDD-ből megszerzett, független és tényszerű információk birtokában egy alkufolyamat során könnyen tud érvelni és alkudozni az ingatlan  tulajdonosával. Egy jó TDD eredményeként a mi megbízási díjunk – ami az ügyfélnek eleinte csak egy költség – az alkudozás során eladási oldalról adott kedvezménnyé konvertálódhat, hiszen az eladó és a vevő is egy aktuális, pontos képet kap az ingatlan állapotáról.

A TDD célja tehát, hogy egy független, megbízható, mérnöki érvekkel alátámasztott leírást adjon egy forgalomképes ingatlan műszaki állapotáról.

A TDD nyelvezetét természetesen hétköznapivá kell tenni, hiszen sem az eladó, sem a vevő nem feltétlenül műszaki szakember.

Végül, de nem utolsó sorban számunkra természetesen azok a feladatok a legjobbak, amelyekből a TDD után megvalósul egy projekt.

Sok esetben további munkákat is tud generálni egy sikeresen elkészített TDD, ha az akvizíció után a fejlesztési projekt megvalósításába is be tudunk kapcsolódni műszaki ellenőrként vagy projekt vezetőként.

A “Ha nem tudsz kiszámítható profitot felmutatni, akkor ne tervezz kiszámíthatatlan kiadásokat” – interjú Bóna Péterrel bejegyzés először Projektmenedzsment, ingatlan tanácsadás - 3E International Kft. Budapest-én jelent meg.

A Átadták a Richter Zrt. új irodaépületét bejegyzés először Projektmenedzsment, ingatlan tanácsadás - 3E International Kft. Budapest-én jelent meg.

Ebben a cikkben megvizsgáljuk, hogyan működik és hogyan növeli a hatékonyságot ez a megoldás.

Mi az a digitális iker?

A digitális iker egy virtuális modell, mely egy valós építési projekt vagy épület digitális mása. Ez a modell folyamatosan frissül az építkezés minden fázisában, így a valós idejű adatok alapján pontos képet nyújt az épület aktuális állapotáról. A digitális iker használata során pontfelhő modellezést, lézerszkennelést és további mérési technológiákat alkalmaznak, hogy a digitális modell minél élethűbben tükrözze a fizikai valóságot.

Pontfelhő Modellezés és Lézerszkennelés

A pontfelhő modellezés a digitális iker létrehozásához szükséges alapvető megoldás, amely során a lézerszkennerek milliónyi pontot rögzítenek a célterületen. Ezek a pontok térbeli koordinátákat kapnak, melyekből a számítógépes szoftverek háromdimenziós modellt alkotnak. Ez a módszer különösen hasznos az építési helyszínek koordinálásában, mivel lehetővé teszi a tervezők és a kivitelezők számára, hogy pontos képet kapjanak az építési területről, még a munka megkezdése előtt.

Építési Helyszín Koordinálása

A digitális ikrek nélkülözhetetlen eszközökké váltak az építési projektek koordinálásában. Lehetővé teszik a projekt összes szereplője számára, hogy valós időben hozzáférjenek az építési helyszín adataihoz, így javítva a kommunikációt és csökkentve az esetleges hibákat és a késés lehetőségét. A digitális iker segítségével a projektmenedzserek és a mérnökök képesek előre jelezni és kezelni a potenciális problémákat, ezáltal minimalizálva a projekt kockázatait.

Digitális iker használata a tervezés során

A tervezési fázisban a digitális iker modell egyfajta “virtuális próbatermet” biztosít a tervezők számára, ahol kísérletezhetnek különböző kialakításokkal és megoldásokkal anélkül, hogy fizikai következményekkel kellene számolniuk. Az építészektől kezdve a mérnökökig mindenki valós időben láthatja a változtatások hatásait, lehetővé téve számukra, hogy jobban megértsék az épület viselkedését különböző körülmények között.

Költséghatékony, mert a digitális iker modell segítségével a tervezési hibák korai szakaszban azonosíthatók, így elkerülhetők a drága módosítások a kivitelezés fázisában. Ez jelentős költségmegtakarítást eredményezhet, mivel a tervezési problémák kijavítása a későbbi szakaszokban sokkal költségesebbé válik.

A digitális iker ezenkívül lehetővé teszi az energiahatékonyság, a térkihasználás és más fontos faktorok optimalizálását már a tervezési folyamat során. A szimulációk segítségével a tervezők különböző forgatókönyveket próbálhatnak ki, hogy megtalálják a legjobb megoldást.

A digitális iker előnyei az üzemeltetésben

Az épület átadása után a digitális iker technológia továbbra is fontos az üzemeltetési folyamatok optimalizálásában.

• Karbantartás: Az épület digitális ikre folyamatosan követheti az épület állapotát, és előre jelezheti a karbantartást igénylő területeket. Ez lehetővé teszi az üzemeltetők számára, hogy proaktívan kezeljék az esetleges problémákat, mielőtt azok súlyosbodnának vagy drága javításokat igényelné
• Energiakezelés: A digitális iker modelleket az energiafogyasztás monitorozására és elemzésére is használják. Az adatok segítségével az üzemeltetők optimalizálhatják az energiahasználatot, csökkenthetik a költségeket és javíthatják az épület ökológiai lábnyomát.
• Biztonság: A technológia javítja az épület biztonságát is, lehetővé téve a biztonsági rendszerek hatékonyabb kezelését és gyorsabb reagálást a potenciális biztonsági fenyegeté

Alkalmazása tehát nem csak a tervezési és kivitelezési szakaszokban nyújt előnyöket, hanem az épület teljes életciklusa során támogatja a költséghatékony, biztonságos és hatékony üzemeltetést is.

A digitális iker technológia és a BIM rendszer kapcsolata

A digitális iker segítségével az építészek és tervezők könnyedén módosíthatják és optimalizálhatják terveiket még az építkezés kezdete előtt. A BIM rendszer (Building Information Modeling) pedig megkönnyíti az építési folyamatok tervezését, végrehajtását és karbantartását. A digitális iker technológia és a BIM rendszer együttműködve növelik az építőipari projektek hatékonyságát és minőségét, valamint csökkentik a hibák lehetőségét. A két technológia integrációja révén a tervezés és kivitelezés folyamata egyszerűbb és költséghatékonyabb lehet.

Hatékonyság és költségoptimalizáció

A digitális iker technológia forradalmasítja az építőipart, lehetővé téve a projektek gyorsabb, gazdaságosabb és fenntarthatóbb kivitelezését. Az építőipari szakembereknek és vállalatoknak érdemes kihasználni ezt az innovatív technológiát, hogy javítsák projektek hatékonyságát és növeljék piaci versenyképességüket.

A Digitális iker technológia az építőiparban bejegyzés először Projektmenedzsment, ingatlan tanácsadás - 3E International Kft. Budapest-én jelent meg.

A fenntartható tervezésé és építésé a jövő

A fenntarthatóság egyre inkább fókuszba kerül az építőiparban, ami azért nagyon fontos, mert az épületek felelnek a széndioxid-kibocsátás 37%-áért.  Mindent meg kell tennie az értéklánc valamennyi szereplőjének annak érdekében, hogy ezt lehetőleg zéró értékre csökkentsük – ha nem is rövid-, de hosszú távon mindenképpen. A környezettudatos technológiák az épületek használóinak jóllétét is pozitívan befolyásolják, gondoljunk csak a foglaltságon alapuló légszűrőkre, melyek attól függően kapcsolnak magasabb fokozatra, hogy hány ember tartózkodik egy adott helyiségben.

A BREEAM, LEED és más minősítési rendszerek lehetővé teszik az épületek fenntarthatósági szintjének objektív értékelését. Egyértelmű útmutatást adnak arra vonatkozóan, hogy milyen szempontokat vegyenek figyelembe a tervezők és fejlesztők az építkezések során. A fenntartható tervezés és építés nemcsak a jelen, hanem a jövő generációinak érdekét is szolgálja, és egyre növekvő jelentőségű a fenntartható jövő kialakítása szempontjából.

A BREEAM rendszer

A BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) egy alapos és részletes minősítési rendszer, mely lehetővé teszi az épületek fenntarthatóságának és környezettudatosságának objektív értékelését. A rendszer számos különböző területet vizsgál, többek között az energiahatékonyságot, a vízhasználatot, a környezeti terhelést és az egészséges környezetet. A BREEAM célja, hogy ösztönözze az építőiparban dolgozókat a fenntartható megoldások alkalmazására, és segítse az épített környezet környezetbarátabbá tételét.

A LEED minősítési rendszer

A LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) egy nemzetközi elismertségű zöld épület tanúsítási program, amely az Amerikai Zöld Épület Tanács (USGBC) által lett kifejlesztve. A rendszer az energiahatékonyság, a vízhasználat optimalizálása, a CO2-kibocsátás csökkentése, a belső környezet minőségének javítása és az erőforrások felelős menedzselése mentén értékeli az épületeket.

Az ESG fontossága az építőiparban

Mind a BREEAM, mind a LEED, valamint más minősítési rendszerek beilleszkednek az ESG (Environmental, Social, Governance) kritériumai közé. Ezek egyre inkább előtérbe kerülnek az építőiparban, amikor a fenntarthatósági és környezettudatos megoldásokról van szó. Az ESG szempontok integrálása a projektmenedzsment és az építési gyakorlatok közé azért kiemelten fontos, mert a befektetők bérlők és végfelhasználók egyre inkább prioritásként kezelik a fenntarthatóságot. Az ESG kritériumok szerinti értékelés segíti a vállalatokat abban, hogy felmérjék tevékenységeik környezeti és társadalmi hatásait, valamint az irányítási gyakorlatokat.

A környezeti (Environmental) szempontok magukban foglalják az energiahasználatot, a hulladék kezelését és a széndioxid-kibocsátást. A szociális (Social) kritériumok az emberi jogokra, a munkaerő életkörülményeire és a közösségi bevonásra koncentrálnak. Az irányítási (Governance) tényezők az etikus üzletmenet és a korrupció elleni küzdelem szabályait tartalmazzák.

A környezettudatos megoldások hatása az emberi egészségre és jóllétre

A környezettudatos megoldásoknak számos pozitív hatása van az emberi egészségre és jóllétre. Az ilyen megoldások segítenek csökkenteni a környezeti terhelést, minimalizálni a hulladékmennyiséget, és optimalizálni az erőforrásfelhasználást. Ezáltal hozzájárulnak a jobb levegőminőséghez, a megfelelőbb hőmérsékleti viszonyokhoz, valamint az egészségesebb munkakörnyezet kialakításához az épületekben. Ezen kívül a fenntartható megoldások hozzájárulnak a lakók és dolgozók pszichikai jóllétéhez is, hiszen az ilyen környezetben jobb közérzetet tapasztalhatnak.

BREEAM, LEED és ESG = minden résztvevő számára előnyös

A LEED és a BREEAM minősítések, valamint az ESG kritériumok nem csupán a fenntarthatóság jegyében végzett tevékenységek elismerését szolgálják, hanem komoly gazdasági előnyöket is kínálnak az építőipar szereplőinek. Egy magas minősítéssel rendelkező épület nem csak kevesebb rezsiköltséggel üzemeltethető, hanem magasabb bérleti és eladási árat is elérhet, miközben csökkenti az ökológiai lábnyomot. Az építőipar szereplői így nem csupán aktív szerepet vállalnak a környezeti fenntarthatóság megteremtésében és a társadalmi felelősségvállalásban, hanem üzletileg is profitálnak a legújabb technológiai megoldások alkalmazásának köszönhetően.

A BREEAM, LEED és ESG: a fenntarthatóságért és környezettudatosságért bejegyzés először Projektmenedzsment, ingatlan tanácsadás - 3E International Kft. Budapest-én jelent meg.

Ha:

az építtetői igények felmérése és egyeztetése megtörténik;

az építtetői program meghatározásra  kerül,

az építtető megfelelő pénzügyi fedezettel rendelkezik,

részletes konzultációk és műszaki  egyeztetések mellett zajlanak   a tervezési fázisok  folyamatai    – kiemelten a belsőépítészeti tervezés  a szakági egyéb tervezői részletes egyeztetésekkel    –  valamint  előzetes költség menedzsmenttel;

kellő időben megtörténnek a kivitelezői , szakalvállalkozói , beszállítói kapacitás vizsgálatok, tendereztetések , szerződéskötések;

a kivitelezés folyamatában állandó és hatékony projekt menedzseri és műszaki ellenőri kontroll érvényesül;

a szükséges hatósági- szakhatósági engedélyek beszerzésre  kerülnek,

Akkor:

az építtető által elképzelt olyan optimális munkakörnyezet , olyan  irodai tér kerül kialakításra, ami hozzájárul a dolgozók munka hatékonyságának növeléséhez, pozitív  munkahelyi közérzetéhez , a  jobb munkahelyi kommunikációhoz és jobb munkatársi kapcsolatokhoz , az üzemeltetési , fenntartási  költségek csökkentéséhez .

Ezáltal  munkahelyi  win- win helyzet jöhet létre  mind a tulajdonosokra, mind  az alkalmazottakra vonatkozóan, ennek valamennyi pozitív következményével.

Ebben a cikkben felvillantunk néhány példát, amelyekkel  a legjobb eredményeket és építtetői elégedettséget érhetünk  el a Fit- Out projektek megvalósításában.

Fit- Out projekt megvalósítás projekt menedzsment szolgáltatás segítségével

A gazdasági  vállalkozások, cégek üzletvitelének, működésénék szempontjából kiemelt jelentőségű, amikor üzletviteli, gazdasági, létszám vagy portfólió bővítési , arculatváltási, illetve bármilyen egyéb okból  új irodába kívánnak költözni, vagy a rendelkezésre álló  iroda területüket  kívánják bővíteni,  átalakítani, módosítani , az irodai környezet minőségét emelni.

Ez jellemzően bérirodaházak bérleményeiben történik, de  – kisebb részben ugyan – megvalósulhat egyéb ingatlanokban is. Szakmailag mindkettő érdekes kihívás. Az irodaházak bérleményeiben a rendelkezésre álló és alapvetően kevéssé változtatható, korábban kiépített  műszaki adottságú  (pld:  nem változtatható  homlokzat, az épület tulajdonos bérbeadó által rendelkezésre álló meglévő             „ input” elektromos;  hűtési – fűtési  – szellőzési – egyéb épületgépészeti csatlakozások, stb. )    bérelt  területet, zárt  kubatúrát kell a bérlői igényekre kialakítani.

A 3E International Kft egyik résztvevője volt a 2023 évben „Év Irodája” díjat elnyert Fit – Out megvalósításnak, ahol a meglévő általános és átlagos shell & core területből született kiemelkedően egyedi és különleges munkakörnyezetű Fit- Out irodatér egy multinacionális cég részére. Egyes visszajelzések szerint a multi cég Párizsban, Prágában vagy Varsóban dolgozó alkalmazottai is szívesen vállalnának budapesti munkát, ha ebben az irodatérben dolgozhatnának… Érthető, az irodaterület ötöde eltérő hangulatú „Work Cafe” „ Lounge „ „Community Center „ „Cafe” „Quiet Room „ ülőgarnitúrákkal, kávézósarkokkal, pihenőszobával, ping- pong asztallal nézőknek is teret hagyva, s jelentős mennyiségű élő zöld növénnyel, egyedi világítással, színekkel s belsőépítészeti design elemekkel. Ez a szemlélet és megvalósítás elősegíti és biztosíthatja  a folyamatos munkahelyi csapatépítést, a dolgozók közötti mélyebb és jobb kommunikációt, a jó munkahelyi közérzetet s ezáltal növeli a munkavégzés hatékonyságát.

Egyéb, – nem bérirodaházi – ingatlanban a Fit- Out megvalósítás lehetőségei, a tervezési opciók jellemzően szabadabbak, ugyanakkor a bekerülési költség hatékonyságot , ár- érték arányt mindig vizsgálni kell, hogy a tervezők, belsőépítészek fantáziadús ötletei összhangban legyenek az építtetői igényekkel és a rendelkezésre álló költségkerettel. Ezeknél az egyedi, nem bérirodaházi  projekteknél az épületgépészeti, erős és gyengeáramú alrendszerek kialakítása kevésbé kötött, mint a bérirodaházakban, de az energia hatékonyság biztosítása mellett a kivitelezési és üzemeltetési költségeket, s a karbantartási lehetőségeket is vizsgálnia kell a projekt menedzsmentnek, s az építtető részére döntési alternatívákat ajánlani.

A 3E International Kft ilyen jellegű Fit- Out átalakítást is sikeresen menedzselt, ahol a belvárosi, 19. századvégi eklektikus téglaépületben lévő kétszintes, art–deco stílusú divatszalonból kellett alapvetően eltérő funkciójú szoftverfejlesztő cég irodáját kialakítani, s a szoftverfejlesztő cég üzletpolitikájának megfelelően minimal, high-tech feelinget éreztetni a Fit-Out átalakítással.

Néhány szó az úgynevezett „zöld” épületminősítésekről ( BREEAM; LEED; WELL; DGNB ), amelyek a fenntarthatóságot, környezettudatosságot, komfortérzetet, levegőminőséget, csökkentett energia / vízfelhasználást, tudatos hulladékgazdálkodást vizsgálják és auditálják. A mai bérirodaházak jellemzően rendelkeznek valamelyik „zöld” környezettudatos minősítéssel. Igény esetén  a Fit – Out megvalósítás is kialakítható olyan műszaki paraméterekkel , hogy megfeleljen valamelyik „zöld” környezettudatos minősítésnek.

Elkerülhető problémák

A 3E International Kft csapata nem csupán shell & core megvalósítások projekt menedzsmentjét végzi el, hanem fit- out kialakítások projektvezetését, költség menedzsmentjét, műszaki ellenőrzését is felkészülten, számos referenciával vállalja.

Az építtetői igények és építtetői program meghatározását követően legfontosabb a megfelelő műszaki tervdokumentáció elkészítése. A 3E International  Kft szakemberei számos projekten napi munkakapcsolatban vannak a legjobb hazai tervezőkkel, szaktervezőkkel, műszaki szakértőkkel.

Kisebb projekteknél is kiemelten fontos a szakági egyeztetés és folyamatos tervezői , szaktervezői koordináció a helyszíni adottságok felmérésével, figyelembe vételével, már a tervezés kezdetén.  Ezáltal megelőzhető például egy szűk álmennyezeti térben az épületgépészeti szellőző, hűtő, fűtő, sprinkler, cseppvíz, stb. vezetékek ütközése az erős vagy gyengeáramú kábeltálcákkal, épületgépészeti szerelvényekkel, fan- coilokkal, befúvókkal vagy elektromos berendezésekkel. Ugyanilyen fontos a karbantartáshoz, üzemeltetéshez szükséges megfelelő méretű és darabszámú  álmennyezeti revírnyílások kialakítása, összehangolt, megtervezett  pozíciók a világítótestekkel, álmennyezeti épületgépészeti elemekkel.

Hasonló „ütközési problémák” adódhatnak a néhány centiméter magas álpadló alatti térben, ahol az elektromos padlódobozok, kábelkosarak ütközhetnek gépészeti vezetékekkel, szerelvényekkel, padlókonvektorokkal. Számos esetben -különösen irodai belső közlekedő folyosó szakaszokon, gépészeti függőleges strangok iránytöréseinél – a belsőépítészek által preferált álmennyezetbe süllyesztett design világítótestek nem férnek el a szűk álmennyezeti térben haladó hőszigetelt gépészeti szellőző vezeték alatt.

A belsőépítész tervezők a falburkolatok tervezésénél, kiosztásánál , az oldalfalakhoz  kerülő szekrények, design elemek tervezésénél nem minden esetben veszik figyelembe a szintén az oldlfalakra kerülő erős és gyengeáramú szerelvények pozíciót.

A problémák elkerüléséhez koordinált tervezés szükséges.

A Fit- Out projekteknél kiemelten fontos az akusztikai szaktervezés, az akusztikai követelmény rendszer épületszerkezeti megfeleltetése az építész és egyéb szakági terveken, s ezek szakszerű kivitelezése és fokozott műszaki ellenőrzése. A Fit- Out projekt minőségét jelentősen leronthatja az akusztikai tervezés esetleges hiánya, vagy a nem megfelelő, hibás épületszerkezeti részletek kivitelezése.

Alapvető probléma lehet az alábecsült költségvetés, ami hosszú távú károkat okozhat a projekten, extrém esetben a megvalósítást is ellehetetlenítheti. Kiemelten fontos az alaposan tervezett és részletes, minden szakágra kiterjedő költségvetés. A költségvetés legyen prognosztizált, s mindenképpen tartalmazzon tartalékkeretet! Az építtetőnek a program meghatározásakor kellő pénzügyi fedezet kell biztosítania, s a projekt menedzsment és projekt QS által prognosztizált megvalósulási költségek, alternatívák ismeretében kell felelősen döntenie a projekt indításról, módosításról vagy  esetleg halasztásról.

Egy másik elkerülhető probléma lehet a nem megfelelően kiválasztott vagy megbízott kivitelezők, alvállalkozók, beszállítók kérdése, akik nem rendelkeznek a szükséges tapasztalattal vagy képzettséggel a projekt megvalósításához. Ez komoly következményekkel járhat, ezért kiemelten fontos, hogy alaposan vizsgáljuk meg a projekt résztvevők  referenciáit és szakmai tapasztalatát a projekt kezdeti fázisában.

Hatékony megvalósítás a szakszerű és tapasztalt fit-out projekt menedzsmentnek köszönhetően

A hatékony megvalósítás alapja a szakszerű és profi fit-out projekt menedzsment, melynek köszönhetően jelentős költség megtakarítható a koordinált tervezésnek, a megfelelő technológiák alkalmazásának, a pontos kivitelezésnek, az időbeli csúszások elkerülésének köszönhetően. Ezen túlmenően a későbbiekben az üzemeltetési kiadások is jóval kedvezőbbek lehetnek, amellett, hogy a környezetvédelmi szempontok is érvényesülhetnek. A jó fit-out időtálló, fenntartható és emellett hozzájárul az épületben, bérleményben  tartózkodók pozitív  közérzetéhez, a munkavégzés hatékonyságához. Ennek megteremtésében tud segíteni a 3E International  Kft csapata.

A Fit-Out projekt menedzsment a pozitív és inspiráló munkakörnyezetért bejegyzés először Projektmenedzsment, ingatlan tanácsadás - 3E International Kft. Budapest-én jelent meg.

A A költségtervezés az ingatlanfejlesztés folyamatában bejegyzés először Projektmenedzsment, ingatlan tanácsadás - 3E International Kft. Budapest-én jelent meg.

A Elérkezett az MTK Sportpark bokrétaünnepsége! bejegyzés először Projektmenedzsment, ingatlan tanácsadás - 3E International Kft. Budapest-én jelent meg.